外国买家在什么条件下可以购买安省的住宅类房地产？

文：H. LEE LAW律师所 李海青律师

根据加拿大联邦议会于2022年通过并自2023年1月1日生效的《禁止非加拿大人购买住宅物业法》(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, SC 2022, c 10, s 235)(以下简称《禁止外国人购买住宅法》)的规定，外国人不得购买含有三个或三个以下居住单位的独立建筑，也不得购买半独立式住宅、联排镇屋或住宅公寓的一个或多个单元。该法律适用于全加拿大所有省份和地区，没有例外。

在联邦政府出台购买禁令之前，安大略省议会已于2017年4月对《土地转让税法》(Land Transfer Tax Act, RSO 1990, c L.6)进行了修订，并于2017年6月1日生效。根据该修订的法律，外国买家在特定区域购买住宅类物业，应按照购买总价的一定比例缴纳外国买家税。此后，安大略省议会又对外国买家税有关条款进行了两次修改，形成了下列有效规定：

1. 外国买家税税率由最初的15%增至目前的25%；
2. 外国买家税的适用地域由原来的特定区域扩展至全省范围；
3. 外国买家税适用的物业，包括六个或以下家庭住宅单位的独立建筑，也包括半独立式住宅、联排镇屋或住宅公寓的一个或数个单元，以及单独购买的公寓内停车位或储藏间；
4. 外国买家税适用于外国主体，该主体可是外国个人，也可是外国人控制的公司或其他实体。

关于外国买家，无论是联邦的《禁止外国人购买住宅法》，还是安大略省的《土地转让税法》，一致的口径是：外国买家是指不具有加拿大公民或永久居民身份的外国人，这包括在境外设立的各类实体。

有人问：若外国个人或实体（简称“外国人”）在加拿大境内设立经营实体（简称“境内实体”），用于购买住宅类物业，是否就能规避上述禁止性和限制性规定？我认为：外国人用境内实体作为买家，只要外国人不是境内实体的法律控制人或实际控制人，则购买上述任何类型的住宅物业都不受限制。倘若外国人持有境内公司50%以上的股份，或者是境内公司的实际控制人，则无法规避上述禁止或限制。

但是，加拿大联邦的规定与安省的税法规定的不同点在于，联邦法律禁止外国人购买含有三个或以下居住单位的独立建筑，而安省的税法则适用于六个或以下居住单位的独立建筑。也就是说，外国人购买含四个或以上单位的独立建筑，不在联邦法律所禁止的范围内，但所购建筑若含有4-6个单位，则外国买家应向安省政府缴纳外国买家税。

外国买家购买用于出租的、含有7个或以上家庭住宅单位的独立建筑，或者，外国买家购买农用地、商业用地以及工业用地，不受联邦禁令的限制，也无须缴纳外国买家税。

作者简介：李海青律师，是H. Lee Law 律师所的创办人。该所主要从事公司、商事和房地产法律业务，以合理收费，为客户提供优质的加拿大联邦和安省的法律服务。

1. 本文仅是加拿大和安大略省有关法律和法规的一般性解释和说明，不应视为律师提供的法律意见或结论。本文的主要信息来源于加拿大的法规网站https://www.canlii.org/en/ 和安大略省政府网站https://www.ontario.ca/page/government-ontario。 ↑